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　　在去杠杆和防范化解金融风险的背景下，2021年房地产行业全链降温。“三道红线”严控房企融资，直接改变了房地产业杠杆驱动的发展模式。因此，REITs的重要性日益凸显。

　　REITs，全称是房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts），是一种通过发行股份或者收益凭证汇集多数投资者的资金，交由专门投资机构进行不动产投资经营管理，并将投资综合收益，按比例分配给投资者的一种信托基金。通俗讲REITs是一种基金，和股票基金类似，只不过募集资金投向的不是股票组合而是房地产组合。

　　标准REITs指的是上市的公募型的权益型REITs,也是REITs 的主导类型，最为常见。

　　权益型 REITs拥有并经营收益型不动产，同时提供物业管理服务,投资者的收益来自经营收入\租金和不动产的增值。

　　根据上述原则，全球适合开展公募REITs的底层资产有：办公、零售和工业 / 物流物业、酒店、公寓、医疗健康和数据中心等物业类型；结合我国公募REITs试点要求，适合开展公募REITs的境内底层资产有：产业园区、工业物流园区、5G基站、城际高速铁路和城际轨道交通、新能源汽车停车场/充电桩、大数据中心、保租房等基本大类基础设施。

　　REITs最早于1960年出现在美国，在亚洲市场上，最初于2001年出现在日本。

　　REITs广受投资者欢迎, 在中国内地、美国、日本、新加坡以及香港等市场有广泛影响力。根据香港金融发展局的数据，截至2021年3月，全球房托基金的总市值达到21,902亿美元，较香港金融发展局2013年9月报告发表时的12,946亿美元增长近70%。美国仍然是规模最大的市场，占全球总市值的66%，较2013年上升8个百分点。

　　近年来，监管层积极探索、加大力度推进我国REITs发展，相关监管部门、主管部委等积极推进公募REITs发展。2021年6月，首批基础设施公募REITs在沪深交易所上市，标志着公募REITs试点正式启动。目前已有11只公募REITs产品上市，市场运行平稳，流动性和价格发现机制总体较好，符合试点预期。

　　当前，证监会正在会同相关部委，进一步深入推进基础设施REITs试点，完善制度机制，拓宽试点范围，更好发挥公募REITs的功能作用，进一步促进投融资良性循环，助力实体经济发展，主要着力以下两方面：一是正在研究制定基础设施REITs扩募规则。

　　在去杠杆和防范化解金融风险的背景下，2021年房地产行业全链降温。“三道红线”严控房企融资，直接改变了房地产业杠杆驱动的发展模式。短期来看，REITs通过证券化的形式，将流动性较差的不动产资产转化为流动性强的基金份额，提高了不动产资产的变现能力，可提高企业现金短债比，降低财务风险。长期来看，REITs是投融资机制的重大创新，利用专业的不动产管理团队，提升低效利用或管理不善的物业价值，对盘活存量资产、促进行业转型起到关键作用，对产业地产、保租房、长租房、商业地产、写字楼、酒店等重投资类型的可持续性发展起到关键性作用。

　　由此可见，REITs是落实我国关于防风险、去杠杆、稳投资、补短板决策部署的有效金融工具。借助公募REITs，建立一个市场化的投融资机制，有利于吸引更专业的市场机构主导项目投资和运营，可有力提升基础设施投资的投资效率，优化资源配置，促进房地产业的高质量发展。

　　对于投资者来说，公募REITs在目前市场利率持续走低的环境下，是难得的优质资产。同时，基础设施公募REITs可在二级市场交易，提供了有效的退出渠道，有效解决了以往基础设施投资周期长的难题。另外，基础设施公募REITs投资门槛低，投资、交易便利，信息披露公开，为普通大众投资者开辟了新的资产配置路径。